Wie erstelle ich die Steuererklärung für einen Hauskauf?

Wer sich mit der Steuererklärung für den Hauskauf beschäftigt, der merkt schnell, dass hier gute Chancen bestehen, Geld zu sparen. Abzugsfähige Aufwendungen vermindern das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast. Als Selbstständiger solltest du die angebotenen Chancen auf Steuerersparnis in Anspruch nehmen, um deine Steuerlast zu mindern. Wenn du unbewegliches Vermögen vermietest oder selbst nutzt, kannst du einige Posten von der Steuer absetzen.

Privater Hauskauf

Der Kaufpreis und die Nebenkosten für den Notar, die Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer sind nicht absetzbar. Diese Tatsache ist bedauerlich, denn genau hier summieren sich die außergewöhnlichen Aufwendungen. Die größte finanzielle Belastung beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland verschieden hoch ausfällt. Dieser Steuersatz wird immer auf den gesamten Kaufpreis erhoben, der sich aus dem Wert für Gebäude und Grundstück zusammensetzt. Bei Bestandsimmobilien wird immer das Haus samt Grundstück erworben und mit einem Kaufpreis bezahlt.

Anders sieht es beim Erwerb von Neubauten aus. Wenn du Grundbesitz getrennt von der Liegenschaft erwirbst, hast du gute Chancen, deine Steuerlast zu mindern. Grund hierfür ist das unbebaute Grundstück. Für den Kauf von Grundbesitz und Immobilie müssen zwei getrennte Kaufverträge vorliegen. Ferner muss der Erwerb getrennt voneinander erfolgen, was bedeutet, dass der Verkäufer des Grundbesitzes und die Baufirma, die später die Immobilie errichtet, nicht ein und dieselbe Vertragspartei sein dürfen. Zwischen dem Kauf des Grundbesitzes und der Immobilie sollte ein Zeitrahmen von mindestens sechs Monaten liegen. Anderenfalls hegt das Finanzamt den Verdacht, dass es sich um einen einheitlichen Kaufvorgang handelt.

Die Grunderwerbsteuer wird sofort nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Der Notar führt alle rechtlichen Vorgänge durch und informiert das zuständige Finanzamt. Erst wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat, wird er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ein getrennter Kauf spart insoweit Kosten, als dass der jeweilige Kaufpreis zur Erwerbszeit geringer ausfällt als bei einem einheitlichen Erwerbsvorgang.

Vermietete Immobilie

Geringwertige Investitionen bis 800 Euro sind komplett steuerbegünstigt. Alle darüber hinausgehenden Investitionen sind über mehrere Jahre abzuschreiben. In diese Kategorie gehören zum Beispiel der Kühlschrank, die Einbauküche oder die Waschmaschine. Diesen Vorgang nennt die Fachsprache Abschreibung für Abnutzung. Die Anschaffungskosten für Immobilien, die nach dem 31.12.1924 errichtet wurden, sind mit zwei Prozent solange abzuschreiben bis 100 Prozent erreicht sind.

Besonders großzügig zeigt sich der Fiskus bei der Grunderwerbsteuer, denn diese kannst du in voller Höhe steuerlich geltend machen. Maklergebühren sind voll abzugsfähig. Kosten für Printanzeigen und Radio-Spots trägst du in Anlage-V der Steuererklärung ein. Als Vermieter bist du berechtigt, die Kosten für handwerkliche Dienstleistungen, Renovierungen, Hausnebenkosten, einen Anwalt und Verbandsmitgliedschaften komplett mit der Steuer geltend zu machen. Gleichfalls abzusetzen sind Hausnebenkosten als Vorleistung an den Verwalter bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften, vorausgesetzt, der Verwalter hat das Geld zum Zeitpunkt der Steuererhebung bereits ausgegeben. Sanierungskosten über 4.000 Euro kannst du als Vermieter über mehrere Jahre abschreiben. Geringere Sanierungskosten werden im Entstehungsjahr deklariert. Gut zu wissen ist, dass selbst Abfindungszahlungen an Mieter und der Leerstand von Haus oder Wohnung unter bestimmten Bedingungen steuerlich begünstigt sind.

Betrieblich genutzte Immobilie

Wenn du deine Immobilie nicht nur privat, sondern auch betrieblich nutzt, kannst du diesen Teil als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Einfacher ist die Steuerveranlagung, wenn das Gebäude in Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum mit getrennten Kaufverträgen finanziert wird. Auch private Kosten für diesen Hauskauf sind begünstigt und daher abzugsfähig. In diesem Fall empfiehlt es sich, dass du den Rat eines Steuerberaters in Anspruch nimmst.

Riester-Rente nutzen

Wenn du privat Eigentum erwirbst, kannst du die angesparte Summe deines Riester-Kontos abheben und zur Finanzierung des Hauskaufs verwenden. Das Eigenkapital erhöht sich und sorgt für einen geringeren Bauzins. Die Beiträge für die Riester-Rente sind wie die Zulagen steuerlich begünstigt. Bis zu 2.100 Euro pro Jahr sind möglich. Die entsprechenden Beträge werden in die „Anlage Altersvorsorge“ des Steuerformulars eingetragen und sind durch die Riester-Bescheinigung zu belegen.

Beruflicher Umzug

Auch für deinen beruflichen Umzug gelten Steuervergünstigungen. In diese Kategorie gehören die Kosten für das Umzugsunternehmen, Reparaturarbeiten, Ummeldegebühren für das Fahrzeug, Meldegebühren sowie Kosten, die durch den Schulwechsel der Kinder verursacht wurden. Diese Kosten gibst du in der Anlage-N der Steuererklärung an. Beim privaten Umzug besteht die Möglichkeit, die Umzugskosten, die im Rahmen von Dienstleistungen entstanden sind, mit 20 Prozent beziehungsweise bis zu einem Betrag von 4.000 Euro im Jahr abzusetzen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Hierzu gehören alle Dienstleistungen, die im Haus und auf dem zugehörigen Grundstück verrichtet werden. Es kann sich lohnen, wenn du eine Putzfrau, eine Haushaltshilfe oder einen Gärtner beschäftigst, denn diese Kosten sind von der Steuer absetzbar. Auch die Betreuung für deinen Nachwuchs wird berücksichtigt. Wenn es im Winter mal heftig schneit, überlege, ob du diese ungeliebte Aufgabe nicht einer Hilfskraft überlässt. Steuerlich absetzbar sind diese Kosten jedoch nur, wenn es sich um Minijobber handelt, die bei der Minijob-Zentrale gemeldet sind. In diesem Fall können Hauseigentümer bis zu 510 Euro pro Jahr in Abzug bringen. Selbstständige oder sozialversicherungspflichtige Hilfskräfte sparen bis zu 4.000 Euro pro Jahr. Die Materialkosten trägt der Auftraggeber jedoch selbst. Dienstleistungen, die außerhalb des Grundstücks oder Haushalts durchgeführt werden, sind nicht abzugsfähig. Die Expertise eines Gutachters gehört nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen und ist daher nicht abzugsfähig.

Handwerkerleistungen

Als Immobilienbesitzer kannst du 20 Prozent der Aufwendungen für handwerkliche Dienstleistungen mit der Steuer deklarieren, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr. Die Materialkosten, zum Beispiel Fliesen, Tapeten oder Teppiche, musst du jedoch selbst tragen. Modernisierungsmaßnahmen, wie die Sanierung des Dachstuhls oder energetische Maßnahmen, werden gleichfalls berücksichtigt. Gerne sieht es der Fiskus, wenn durch den Hausausbau neuer Wohnraum geschaffen wird. Auch diese Handwerkskosten kann der Eigentümer absetzen. Wenn du dein Eigentum in Eigenleistung renovierst, profitierst du nicht von Steuervergünstigungen.

Denkmalgeschützte Gebäude

Der deutsche Staat legt viel Wert auf die Erhaltung historischer Gebäude und fördert Eigentümer, die eine denkmalgeschützte Immobilie modernisieren und selbst bewohnen, mit einer steuerlichen Abschreibung in Höhe von neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen über zehn Jahre. Wenn du deine denkmalgeschützte Immobilie vermietest, kannst du diese über acht Jahre mit neun Prozent abschreiben und vier Jahre mit sieben Prozent.

Häusliches Arbeitszimmer

Hier ist die Gewährung von Steuervorteilen etwas strenger geregelt. Bildet das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt deiner beruflichen Tätigkeit, sind diese Kosten voll abzugsfähig. Diese Vergünstigung gilt für Heimarbeiter oder Selbstständige. Als Arbeitnehmer kannst du Werbungskosten anteilig absetzen. Steht für deine berufliche Tätigkeit sonst kein angemessener Arbeitsplatz zur Verfügung, ist der häusliche Arbeitsplatz anteilig in Höhe von 1.250 Euro jährlich abzugsfähig. In diese Kategorie gehören Berufsgruppen wie Außendienstmitarbeiter und Lehrer.

Bist du in der Lage, eine Tätigkeit im Home-Office nachzuweisen, kannst du einige Kostenpunkte anteilig im Verhältnis zur Wohnfläche ansetzen. Hierzu gehören die Kosten für die Gebäudeabschreibung und Zinsen, wenn du einen Kredit für die Anschaffung, Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes aufgenommen hast. Renovierungskosten für Treppenhaus und Flur mindern gleichfalls deine Steuerlast. Auch die laufenden Nebenkosten für Wohngebäude- und Hausratversicherung, die Müllabfuhr, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein und die Grundsteuer werden begünstigt. In voller Höhe abzugsfähig sind deine Kosten für Renovierung, Ausstattung und Arbeitsmittel.

Fazit

Auch beim privaten Immobilienkauf gibt es zahlreiche Möglichkeiten, verschiedene Kosten von deinem zu versteuernden Einkommen in Abzug zu bringen, um die Steuerlast zu mindern. Aufgrund seines Fachwissens kann der Steuerberater mögliche Ersparnisse bei der Steuererklärung für den Hauskauf komplett ausschöpfen und gibt dir die notwendige Rechtssicherheit. Eine Steuererklärung beim Hauskauf ist jedoch gar nicht so kompliziert, wenn du die zuvor genannten Steuervergünstigungen kennst.

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